[이코노미스트 이승훈 기자] 성수전략정비구역 내 최대 알짜로 꼽히는 성수1지구(공사비 약 2조2000억원 규모) 재개발 사업에 조합원들의 애를 태울 악재가 불거졌다. 일부 건설사와 비상대책위원회의 요구를 수용해 재입찰 절차를 밟는 가운데, ‘학교 조망권’ 문제가 돌발 변수로 등장하면서 사업 지연 가능성이 제기되고 있다.

인접한 성수2지구가 이달 12일 현장설명회를 개최하며 한발 앞서가고 있는 상황에서, 성수1지구가 제때 사업을 진행하지 못할 경우 심각한 타격이 불가피하다는 관측이 나온다. 성수2지구 조합은 내달 28일 입찰 접수를 마감하고 경쟁입찰이 성사될 경우 12월 중 합동 설명회와 시공사 선정 총회를 개최할 예정이다. 

정비업계에 따르면 성수1지구는 당초 사업 속도를 높여 인접 학교의 남쪽 조망 일부가 가려지더라도 동쪽 조망을 확보하는 방식으로 통합심의 통과가 가능하다는 분석이 나왔다.

그러나 비대위의 반발로 사업이 지연돼 성수2지구가 먼저 건축허가를 받아 공사를 시작할 경우 상황은 정반대로 전개될 것이란 관측이 나온다.

성수2지구는 현재 빈 터인 성수1지구 서쪽 조망권만 피하면 허가를 받을 수 있다. 하지만 성수1지구가 뒤늦게 심의를 신청하면, 이미 ▲동쪽(성수2지구)과 ▲서쪽(트리마제) ▲남쪽 일부가 막힌 상태에서 학교의 조망권을 추가로 침해하게 된다. 이 경우 건축허가 자체가 불가능해질 수 있다는 우려가 나온다. 

특히 성수1지구 인근 학교는 대체 부지가 없는 상황에서 법적 조망권을 보장받아야 한다. 이를 해결하기 위해 성수1지구가 일정 지연으로 불리한 상황에 몰리면, 설계 변경이 불가피하고, 막대한 추가 비용이 발생할 수 있다는 지적이 제기된다. 

건설업계 관계자는 “만약에 2지구가 통합심의를 먼저 받아버리면은 (1지구 입장에서는) 북쪽에 있는 학교에다가 동쪽에 있는 2지구까지 신경을 써서 배치를 틀어야 되기 때문에 거기서 한강을 볼 수 있는 세대 수가 날아가거나 할 가능성이 크다”며 “2지구도 마찬가지로 1지구가 먼저 건물을 통합심의를 받아버리면은 2지구가 1지구를 피해서 배치를 해야 되기 때문에 통합심의를 1지구와 2지구 중 누가 먼저 하냐가 매우 중요한 문제”라고 지적했다. 

‘조합원 리스크’ 현실화되나

성수1지구 조합은 시공사 재선정을 둘러싼 갈등이 장기화되는 가운데, 이번 조망권 이슈까지 불거지며 조합원들의 불안감이 커지고 있다. 성수2지구가 속도를 내면서 ‘투자 매력도’ 역시 상대적으로 2지구에 쏠릴 수 있다는 전망이 나온다. 

현재 성수1지구 조합은 빠른 사업 정상화가 유일한 해법이지만, 비대위와 건설사들의 이해관계 충돌 속에서 뚜렷한 출구를 찾지 못하는 모습이다. 

재입찰 시 성수1지구는 10월 말 재공고 이후 12월 중순 입찰 마감을 하게 되고, 내년 1월 말에나 총회가 예상된다. 이렇게 되면 일단 성수2지구보다 사업이 지연될 것이라는 관측이다. 

정비업계 관계자는 “성수1지구는 입지적으로 압도적인 프리미엄을 지녔지만, 조합 내부 갈등과 일정 지연으로 호재가 악재로 전환될 수 있는 위험 국면”이라며 “조망권 문제가 현실화될 경우 사업 지연과 비용 증가가 불가피해, 조합원 피해가 커질 것으로 보인다”고 설명했다.

한편, 지난 8일 성수1지구 재개발 조합은 현대건설과 HDC현대산업개발이 요구한 대부분의 사항을 수용하는 새로운 입찰지침 수정안을 공지했다. 이에 따라 지난달 현장설명회에 불참했던 현대건설과 HDC현대산업개발에도 다시 문이 열렸다. 그러나 두 건설사 모두 입찰 참여를 공식화하지 않은 상황이다. 

앞서 지난 4일 대의원회에서 입찰 지침 완화안이 부결되면서 ▲조합원 로열층 우선분양 제안 금지 ▲추가 이주비 제안 금지 등 현대건설과 HDC현산이 ‘공정한 경쟁을 막는 독소 조항’이라며 반발했던 모든 규정이 그대로 유지된 바 있다.

이로 인해 두 건설사의 입찰 참여가 사실상 막히면서 업계에서는 GS건설의 수의계약 가능성이 커진 것으로 봤다. 경쟁입찰을 바라던 조합원들은 대의원회에 앞서 조합 집행부 반대 집회를 열고 조합장 및 임원 해임안을 추진하기도 했다.

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