[이코노미스트 우승민 기자] 서울 아파트 전세 물건이 급감하면서 세입자들이 기존 계약을 연장하는 사례가 급증하고 있다. 전세난과 대출 규제가 맞물리며 임대차 계약의 절반 이상이 갱신계약으로 채워지는 등 시장 구조가 빠르게 바뀌는 모습이다.

서울 전역을 토지거래허가구역으로 묶어 실거주 의무를 강화한 데다, 전세대출 규제까지 겹치면서 전세 물건이 빠르게 감소했다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 지난 23일 기준 서울 전세 물건은 1만6911건으로, 1년 전(2만8110건) 대비 39.9% 감소했다. 자치구별로는 성북구가 1373건에서 125건으로 90.9% 줄었고, 이어 중랑구(379건→68건·-82.1%), 노원구(1259건→245건·-80.6%), 강북구(256건→55건·-78.6%) 등에서 전세 매물 감소세가 두드러졌다.

전세 물건이 급감하면서 갱신계약 비중도 빠르게 늘고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템 분석에 따르면 올해 1~3월 서울 아파트 전·월세 계약 가운데 갱신계약 비중은 48.2%로, 지난해보다 7%p(포인트) 상승했다.

서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶인 지난해 10월 갱신계약 비중은 41.93%였고, 11월에는 39.84%로 낮아졌다가 12월 43.22%로 반등했다. 이후 올해 들어 1월 45.9%, 2월 49%로 상승했으며 3월에는 51%대로 확대됐다.

특히 이달에는 갱신계약 비중이 51.8%로 신규 계약을 넘어섰다. 지역별로는 중랑구가 70.5%로 가장 높았고, 영등포구 62.7%, 강동구 59.9%, 성북구 59.5%, 마포구 57.9% 등이 뒤를 이었다. 강남구(55.8%)와 서초·송파구(55.7%) 등 강남 3구 역시 50%를 상회했다.

갱신권 사용 비중은 임대 유형별로 차이를 보였다. 전세 계약의 갱신계약 비중은 지난해 45.5%에서 올해 52.3%로 증가했지만, 갱신권 사용 비중은 55.9%에서 53.0%로 소폭 감소했다.

월세 계약도 비슷한 흐름이다. 갱신계약 비중은 지난해 35.6%에서 올해 43.7%로 늘었지만, 갱신권 사용 비중은 38.1%에서 29.7%로 크게 줄었다. 이는 보증금 규모가 큰 전세 계약에서 갱신권 활용이 상대적으로 더 많기 때문으로 분석된다.

전문가들은 전세 물건 감소와 갱신계약 증가 흐름이 당분간 이어질 가능성이 크다고 보고 있다.

권대중 한성대 경제·부동산학과 석좌교수는 "주택 임대차 계약에서 갱신계약 비중이 늘어나는 것은 전세 물건이 급감하면서 세입자들이 새로운 물건을 구하기 어려워졌고, 이로 인해 기존 계약을 유지하려는 수요가 증가한 결과"라며 "전세 물건 감소로 임대차 수요가 월세 시장으로 이동하면서 세입자들의 주거비 부담이 가중될 수 있다"고 설명했다.

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