[이코노미스트 이승훈 기자] 롯데건설이 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크를 낮추고 재무 구조를 재편하며 재무 안정성 개선 흐름을 보이고 있다. 부동산 경기 둔화와 PF 부실 우려가 이어지는 가운데 건설사들의 재무 체력이 핵심 경쟁력으로 부각되면서, PF 의존도를 낮춘 기업을 중심으로 시장 평가도 빠르게 갈리는 모습이다. 

‘리스크 관리 → 현금흐름 개선’ 선순환

롯데건설의 재무 개선은 PF 리스크 관리 성과에서 출발한다. 2022년 강원 레고랜드 사태 이후 유동성 우려가 부각되며 PF 보증 규모는 약 6조8000억원까지 확대됐지만, 이후 조직과 리스크 관리 체계를 정비하며 규모를 빠르게 줄였다. PF 보증 규모는 ▲2023년 4조8000억원 ▲2024년 3조6000억원 ▲2025년에는 3조1000억원 수준으로 감소하며 3년 만에 절반 이상 축소됐다.

단순한 규모 감소를 넘어 사업 구조 자체도 변화했다는 점이 핵심이다. 브릿지론 단계 사업장을 본PF로 전환하고 착공 및 분양을 앞당기면서 매출과 분양 수입이 유입되는 구조를 구축했다. 이는 단기 유동성 대응을 넘어 사업 정상화를 통한 구조적 개선이라는 점에서 의미가 크다.

다만 일부 사업장의 분양 성과에 따라 현금 회수 속도는 달라질 수 있어, 실제 선순환 구조의 지속 여부는 추가적인 확인이 필요하다는 시각도 있다.

실제 경기 광주 쌍령근린공원 조성사업은 약 6300억원 규모 본PF 전환에 성공해 상반기 분양을 앞두고 있으며, 부천 상동 역세권 개발, 대전 도안 2-9지구 등 주요 사업장에서도 사업 속도가 본격화하고 있다. 업계에서는 브릿지론 사업장들이 차질 없이 본궤도에 오르며 롯데건설의 PF 관리 역량에 대한 평가도 개선되고 있다고 본다. 

PF 정상화와 함께 차입 구조 안정화도 병행됐다. 롯데건설은 2024년 금융기관 및 계열사와 함께 약 2조3000억원 규모 ‘샬롯펀드’를 조성해 PF 만기를 장기화했다. 이후 리파이낸싱을 통해 금리를 약 2%포인트 낮추며 금융비용 부담도 줄였다. 

올해 3월에는 ‘오메가펀드’ 리파이낸싱을 통해 펀드 규모를 축소하는 동시에 만기를 12개월에서 18개월로 연장하고 금리도 2% 이상 낮췄다. 이 과정에서 장기 펀드 규모는 2조8000억원에서 1조9300억원 수준으로 감소했다. 계열사 신용공여 규모 역시 2조1000억원에서 1조2300억원까지 줄었다. 

시장에서는 본PF 전환과 분양 수입을 통한 상환이 이어질 경우 PF 규모가 2조원 초반대까지 축소될 가능성도 거론된다. 금융비용 절감과 만기 분산 효과가 동시에 나타나면서 전반적인 자금 운용 안정성이 한층 높아졌다는 평가다. 다만 금리 환경 변화나 부동산 시장 상황에 따라 리파이낸싱 여건이 달라질 수 있다는 점은 변수로 남아 있다.

재무지표 역시 개선 흐름이 뚜렷하다. 부채비율은 2022년 265%에서 2025년 187%까지 낮아지며 200% 이하로 안정화됐다. 차입금 의존도도 40% 수준에서 20%대로 하락했다. 

특히 신종자본증권과 장기 기업어음(CP) 발행 등을 통해 차입 구조를 장기화하면서 단기 유동성 부담을 줄인 점이 긍정적으로 평가된다. 이는 금리·환율·원자재 가격 등 외부 변수에 대한 대응력을 높이는 요소로 작용할 수 있다. 

안정적인 재무지표는 추가 자금 조달 시 금리 부담을 낮추고, 회사채 발행 등 자본시장 접근성을 높이는 요인으로도 작용할 전망이다. 동시에 도시정비사업과 개발사업 확대에 필요한 운전자본을 적시에 확보할 수 있는 기반이 마련됐다는 분석도 나온다. 

수주·수익성 동반 개선…포트폴리오 재편

사업 측면에서도 개선 흐름이 나타나고 있다. 도시정비사업 수주액은 2024년 1조9571억원에서 2025년 3조3668억원으로 증가했으며, 선별 수주 전략을 통해 원가율도 93.5%에서 92.8%로 낮아졌다. 과거 원가 급등 시기에 계약한 공사 비중이 줄어들고 있는 점도 수익성 개선 요인으로 작용하고 있다. 

서울 송파구 가락극동아파트 재건축, 성동구 금호 제21구역 재개발 등 핵심지 수주가 이어지며 브랜드 경쟁력도 유지되고 있다는 평가다. 

자체 사업 확대 역시 수익성 개선 요인으로 꼽힌다. 자체 사업 매출은 2023년 973억원에서 2025년 4214억원으로 증가했다. 도급 사업 대비 개발이익을 직접 확보할 수 있는 구조인 만큼 향후 수익성 개선에 긍정적으로 작용할 전망이다. 

여기에 그룹 계열사와 연계한 복합개발 사업 추진도 본격화하며 중장기 성장 기반 마련에도 나서고 있다. 단순 시공을 넘어 개발과 운영을 아우르는 사업 모델로의 전환이 진행되고 있다는 평가다. 다만 이러한 전략이 실질적인 수익성 개선으로 이어지기까지는 일정 기간이 필요할 수 있다는 점도 함께 지적된다. 

시장에서는 PF 부담을 줄이고 재무 체질 개선에 나선 롯데건설이 본격적인 실적 반등 국면으로 이어질 수 있을지 주목하고 있다. 업계에서는 롯데건설이 PF 리스크 관리와 재무 구조 개선을 동시에 달성하며 유동성 우려를 상당 부분 해소한 것이라 시각이 나온다. 

롯데건설 관계자는 “PF 사업장 정상화와 차입 구조 개선을 통해 재무 안정성을 강화하는 데 집중하고 있다”며 “선별 수주와 자체 사업 확대를 통해 수익성 중심의 사업 구조를 지속적으로 구축해 나갈 계획”이라고 말했다.

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