-37억원 아파트 연 1,100만원·34억원 오피스텔 약 200만원 단순 추산…과세기준액 차이 영향
-2026년 세제개편안 따라 초고가·비거주 주택 세 부담 조정 예고…국회 심의 결과는 변수

서울 고가 주택 시장에서 매입가격뿐 아니라 보유기간 동안 발생하는 세금과 관리비 등 ‘보유비용’이 주거상품 선택의 주요 변수로 떠오르고 있다. 정부가 초고가·비거주·다주택자의 종합부동산세 부담을 조정하는 내용의 세제개편안을 내놓으면서 아파트와 주거형 오피스텔 간 과세 구조에도 관심이 모이고 있다.

정부가 지난 3일 발표한 ‘2026년 세제개편안’은 실거주 1주택자를 보호하는 한편 일정 가액을 초과한 주택과 비거주 주택, 다주택자에 대한 세 부담을 조정하는 내용을 담고 있다.

개편안에 따르면 1세대 1주택자의 종합부동산세 과세 기준금액은 공시가격 12억원에서 14억원으로 상향하는 방안이 추진된다. 반면 비거주 1주택자의 기본공제를 축소하고, 주택 수보다 주택가액을 중심으로 세율 체계를 조정하는 내용도 포함됐다.

다만 이번 개편안은 정부 발표 단계로 향후 입법예고와 국무회의, 국회 심의 등을 거쳐야 한다. 이 과정에서 세부 기준이나 시행 시기 등이 변경될 가능성이 있다. 정부안대로 확정될 경우 종부세 관련 개편은 2027년부터 단계적으로 적용될 예정이다.

서울 주요 지역에서 30억원을 웃도는 주택 거래가 이어지면서 고가 주거상품을 장기간 보유하려는 수요자에게는 매입가격과 함께 재산세·종부세 등 연간 세 부담도 중요한 고려 요소가 되고 있다.

특히 아파트와 주거형 오피스텔은 과세기준액을 산정하는 구조가 달라 실제 거래가격이 비슷하더라도 보유세에서 차이가 나타날 수 있다.

아파트는 국토교통부가 공시하는 공동주택가격을 기준으로 보유세가 산정된다. 오피스텔은 지자체가 고시하는 건축물 시가표준액과 부속토지 가액 등을 토대로 과세가액이 결정된다.

서울 주요 고가 주거상품을 동일한 1주택 거주자 조건으로 가정해 단순 비교한 사례에서는 시세 약 37억원인 아파트의 연간 보유세가 약 1,100만원, 시세 약 34억원인 주거형 오피스텔은 약 200만원으로 추산됐다.

해당 사례에서는 아파트의 공동주택가격이 종부세 공제 기준을 넘어선 반면 오피스텔의 시가표준액은 기준 이하에 형성된 점이 세액 차이에 영향을 미쳤다.

다만 이를 모든 아파트와 오피스텔에 동일하게 적용할 수는 없다. 주거용 오피스텔도 실제 주거용으로 사용하면 주택분 재산세나 종부세 과세대상에 포함될 수 있으며, 보유 주택 수와 공동명의 여부, 실제 거주 여부, 다른 주택과의 합산 과세, 세액공제 등에 따라 실제 세액은 크게 달라질 수 있다.

또 해당 비교는 2026년 세제개편안이 정부안대로 시행된다는 전제 아래 이뤄진 단순 추산인 만큼 실제 세 부담은 향후 법 개정 내용과 개별 납세자의 조건을 확인해야 한다.

대형 주거형 오피스텔 시장 자체도 실거주형 상품을 중심으로 변화하고 있다. 한국부동산원에 따르면 올해 2분기 서울 전용면적 85㎡ 초과 오피스텔 매매가격은 전분기보다 0.59% 올라 면적별 구간 가운데 가장 높은 상승률을 기록했다. 지난 6월에는 서울 전용 85㎡ 초과 오피스텔 평균 매매가격이 관련 통계 작성 이후 처음 14억원을 넘어섰다.

최근 공급되는 중대형 주거형 오피스텔은 전용면적 100㎡ 이상 대형 면적과 아파트형 평면을 적용하는 사례가 늘고 있다. 거실과 주방을 넓게 구성하고 4베이, 맞통풍 구조, 대형 수납공간 등을 도입하는 방식이다. 오피스텔 발코니 설치가 허용되면서 발코니를 활용한 평면 설계도 가능해졌다.

업계에서는 고가 주거상품을 비교할 때 단순한 매매가격뿐 아니라 취득 단계의 세금과 보유세, 관리비, 금융비용, 환금성 등을 함께 살펴봐야 한다고 보고 있다. 오피스텔은 취득세와 대출 규제, 주택 수 산정 등에서도 아파트와 적용 기준이 달라질 수 있어 개별 조건에 대한 확인이 필요하다.

부동산업계 관계자는 “고가 주거상품을 장기간 보유할수록 매입가격뿐 아니라 매년 발생하는 세금과 관리비 등 고정비의 영향도 커질 수 있다”며 “최근 대형 주거형 오피스텔도 아파트형 평면과 발코니 등을 적용해 실거주 상품성을 강화하면서 보유비용을 함께 비교하려는 수요가 나타나고 있다”고 말했다.
 
 
 
 

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